Betriebskosten und Abrechnung
Betriebskosten sind Kosten, die als Lasten des Grundstücks dem Eigentümer* anfallen. Im Falle der Vermietung der Immobilie können diese auf die Mieter umgelegt werden. Die Betriebskosten können hierzu als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Wurde die zweite Alternative gewählt, ist über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.
*) Um verständlich zu bleiben, beschränken wir uns auf die verallgemeinernden Personenbezeichnungen, sie beziehen sich immer auf jedes Geschlecht – die Redaktion
Welcher Verteilerschlüssel gilt?
Der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten wird meist im Mietvertrag festgeschrieben oder vom Vermieter festgelegt. Üblich ist es, nach Verbrauch abzurechnen. Es gibt aber auch Abrechnungen nach Wohnfläche, der Personenanzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen.
Wenn kein Verteilerschlüssel definiert ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Die Betriebskostenabrechnung
Zunächst sollte eine Betriebskostenabrechnung übersichtlich gestaltet und verständlich sein. Außerdem muss sie den richtigen Verteilerschlüssel enthalten. Wichtig ist auch, dass sie maximal zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen muss. Für leer stehende Wohneinheiten haben die Vermieter selbst aufzukommen – diese Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Zu den kalten Nebenkosten einer Wohnung zählen Ausgaben für:
- Grundsteuer:
Steuer auf das Eigentum des Grundstücks; wird von Kommunen erhoben und gehört zu Gemeindesteuern - Abwasser:
Kosten für kommunale Kanalisation - Fahrstuhl:
Kosten für Strom, Kontrollen, Wartungsarbeiten und Reinigung des Aufzugs - Straßenreinigung / Müllabfuhr
- Hausreinigung:
Kosten für Reinigung gemeinschaftlich genutzter Räume, Wege oder Treppenhäuser - Gartenpflege:
Verfügt das Mietshaus über einen Garten oder einen Kinderspielplatz, der für Mieter zugänglich ist, kann der Vermieter Kosten für die Pflege veranschlagen. - Beleuchtung:
Kosten für Strom und Glühbirnen von Lampen im Treppenhaus sowie Außenbeleuchtung - Versicherungen:
Haftpflicht für Haus, Versicherungen gegen Sturm-, Feuer und Wasserschäden - Hauswart:
Kosten für Beschäftigung des Hauswartes
Diese Kosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf Sie und Ihre Nachbarn umgelegt: entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wenn kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung festgeschrieben ist, gilt Ihre Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Ihre Wasserkosten werden verbrauchsabhängig mit Hilfe von Wasseruhren ermittelt.
Jedoch dürfen Ihnen und Ihren Nachbarn nicht alle Kosten einer Wohnung oder eines Hauses berechnet werden. So ist Ihr Vermieter nicht dazu berechtigt, leerstehende Wohneinheiten auf Sie und die anderen Hausbewohner umzulegen, sondern muss diese selbst tragen. Erkundigen Sie sich im Zweifelsfall genau, welche Nebenkosten umlegbar sind und welche nicht. Auskünfte hierzu erteilen beispielsweise die Mietervereine.
- Deutscher Mieterbund Landesverband Sachsen e.V.
- Broschüre: Wohnungsmietrecht – Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter
Sächsisches Staatsministerium der Justiz und für Demokratie, Europa und Gleichstellung
Zu den warmen Betriebskosten einer Wohnung zählen Ausgaben für:
- Heizkosten:
Darin enthalten sind unter anderem Ihre verbrauchten Einheiten an Brennstoffkosten, Kosten für Anlieferung des Brennstoffes, Wartung, Messkosten sowie Ihre Grundheizkosten. - Warmwasserkosten
Diese werden in der Regel von einer externen Firma in Rechnung gestellt, die den Verbrauch von Heiz- und Warmwasserkosten auch misst.
Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch umlegen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden in der Regel nach der Wohnfläche verteilt – auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die Ablesung erfolgt ein Mal im Jahr.
Weitere Informationen
- Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Bundesministerium der Justiz - Sächsische Energieagentur GmbH
Die SAENA informiert über zahlreiche Aspekte des Energieverbrauchs und gibt viele Tipps zum Strom- und Heizkostensparen. - Deutsche Energieagentur
Informieren Sie sich bei der DENA zu vielfältigen Projekten rund um das Thema Energieeffizienz und nutzen Sie die zahlreichen Tipps und Tools.
Rechtsgrundlage
- Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
Bundesministerium der Justiz
Freigabevermerk
Sächsisches Staatsministerium der Justiz und für Demokratie, Europa und Gleichstellung. 04.09.2023