Wohnen zur Miete

Mietvertrag
Kaution
Hauptmieter, Untermieter
Miete
Wie ergibt sich der Mietpreis?
Betriebskosten, Nebenkosten

Mietvertrag

Ein schriftlicher Mietvertrag sichert die Rechte für Mieter* sowie Vermieter. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder rechtsunwirksame Klauseln enthält, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

*) Um verständlich zu bleiben, beschränken wir uns auf die verallgemeinernden Personenbezeichnungen, sie beziehen sich immer auf jedes Geschlecht – die Redaktion

Was sollte im Mietvertrag enthalten sein?

Ein Mietvertrag sollte schriftlich abgefasst werden und folgende Mindestangaben enthalten:

• Name und Anschrift der Vertragsparteien
• genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse und genaue Lage innerhalb des Hauses)
• Höhe der vereinbarten Miete
• Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
• Unterschrift beider Vertragsparteien

Des Weiteren sollten die nachstehenden Aspekte im Mietvertrag festgehalten sein:

• Größe und Ausstattung der Wohnung
• Nebenkosten und deren Abrechnungsmodus
• Höhe und Fälligkeit der Mietkaution
• Kündigungsfristen
• weitere Verpflichtungen des Mieters und des Vermieters

Welche Formen von Mietverträgen gibt es?

• Staffelmiete:
  Die Miete wird für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart. Jeweils mindestens ein Jahr lang muss die Miethöhe unverändert bleiben.
• Indexmiete:
  Die Miethöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (Teuerungsrate), den das Statistische Bundesamt für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland aktuell bestimmt hat. Auch hier muss die Miethöhe jeweils wenigstens ein Jahr lang unverändert bleiben.
• Zeitmietvertrag:
  Hierbei wird ein Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, das heißt innerhalb des Mietzeitraums ist keine ordentliche Kündigung möglich. Befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Hinweis: Es gibt Mustermietverträge, die man frei im Handel kaufen kann; amtliche Vorlagen gibt es nicht. Achten Sie darauf, dass alles ausgefüllt ist und lesen Sie sich die Vordrucke genau durch; prüfen Sie, inwiefern die Klauseln im Vertrag rechtswirksam sind.

Wer hilft bei rechtlichen Fragen weiter?

Bei Fragen zu Mietverträgen können Ihnen Rechtsanwälte ebenso wie verschiedene Organisationen und Verbände weiterhelfen. Vor einer Unterzeichnung sollten Sie sich den Vertrag auf jeden Fall sorgfältig und vollständig durchlesen. Klären Sie aufkommende Fragen mit ihrem künftigen Vermieter und scheuen Sie sich nicht, fragwürdige Klauseln zu streichen. Bei Streitigkeiten unterstützen Sie auch die ortsansässigen Mietervereine.

Kaution

Die Kaution ist eine Geldsumme, die Ihr Vermieter von Ihnen als Sicherheit verlangen kann. Er stellt auf diese Weise sicher, dass nach dem Auszug keine Forderungen Ihnen gegenüber offen bleiben, zum Beispiel wenn er Mängel an der Wohnung beseitigen muss, für die Sie haften.

Wie hoch ist die Kaution?

Die Höhe der Kaution kann frei ausgehandelt werden. Sie darf jedoch insgesamt drei Nettokaltmieten (ohne Kalt- und Warmnebenkosten) nicht übersteigen. Die Kaution muss nicht zwingend in einer Summe bezahlt werden. Der Mieter kann sie auch in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Zahlung bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Hinweis: Kautionszinsen sind steuerpflichtig. Läuft das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters, führen Banken und Sparkassen die entstehenden Zinsen – also 25 Prozent – an das Finanzamt ab (Abgeltungssteuer). Der Vermieter erhält dafür eine Steuerbescheinigung, die er an den Mieter weiterleiten muss.

Was darf der Vermieter?

• Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz und von seinem Vermögen getrennt anzulegen.
• Der Vermieter muss Ihnen die Kaution nach Rückgabe der Wohnung mit den Zinserträgen zurückzahlen.
• Der Vermieter darf die Kaution aufwenden, um von Ihnen, Ihren Gästen oder Untermietern verursachte Schäden in der Wohnung reparieren zu lassen.

Was darf der Mieter?

• Sie als Mieter haben nur dann Anspruch auf Rückzahlung der vollen Kaution, wenn Sie alle Forderungen Ihres Vermieters beglichen haben, das heißt wenn keine Miet- und Nebenkosten mehr offen und keine Schäden an der Wohnung zu beheben sind.
• Sie als Mieter können die Kaution nach Vereinbarung mit Ihrem Vermieter auch in Form einer Bankbürgschaft in Höhe der Kautionssumme aufbringen. Dabei verpflichtet sich eine Bank, für eventuell offene Forderungen des Vermieters bis zur Höhe der Bankbürgschaft zu haften.
• Sie als Mieter haben auch die Möglichkeit, selbst ein entsprechendes Konto einzurichten und an Ihren Vermieter während der Mietzeit zu verpfänden. So ist Ihrem Vermieter wie bei einer Bürgschaft gestattet, auf erstes Anfordern auf das Geld zuzugreifen.

Hauptmieter, Untermieter

Wenn Sie eine Wohnung beziehen, können Sie dies als Hauptmieter oder als Untermieter tun. Mieten Sie ein Zimmer oder eine Wohnung zur Untermiete, dann schließen Sie den Mietvertrag direkt mit dem Hauptmieter ab. Sind Sie hingegen selbst Hauptmieter, sind Sie und der Vermieter Vertragspartner.

Wer ist Hauptmieter?

Hauptmieter ist derjenige, der eine Wohnung direkt vom Vermieter mietet. Der Vermieter kann dabei sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein (zum Beispiel eine Wohnungsgesellschaft). Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter nicht gleichzeitig Eigentümer sein muss.

Was bedeutet Untermiete?

Bei der Untermiete wird der Mietvertrag zwischen dem Untermieter und dem Hauptmieter abgeschlossen, das heißt der Hauptmieter vermietet einen Teil der Wohnung an den Untermieter weiter, ohne dass der Vermieter in den Vertrag einbezogen wird.

Der Hauptmieter haftet für sämtliche Miet- und Betriebskosten mit seinem Vermögen und muss dem Vermieter beispielsweise auch den Anteil des Untermieters selbst zahlen, falls dieser seinen Anteil nicht begleicht. Die Haftung gilt auch für Schäden, die der Untermieter verursacht. Das gilt nicht nur für reine Sachschäden, sondern auch für weitere Schäden, die der Hausgemeinschaft entstehen. Der Hauptmieter kann zwar vom Untermieter Schadenersatz fordern, hat er damit aber keinen Erfolg, muss er den Schaden selbst bezahlen.

Wer Untermieter in seine Wohnung aufnehmen will, muss dafür die Erlaubnis des Vermieters einholen. Außerdem darf er den zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht übermäßig belegen. Unberechtigtes Untervermieten kann ein Kündigungsgrund sein!

Warum zur Untermiete wohnen?

Untermiete ist besonders für Personen, denen wenig Geld zur Verfügung steht, eine gute Möglichkeit, preiswert zu wohnen und ist deshalb besonders unter Studierenden beliebt. Sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter sparen Kosten. Folgende Besonderheiten sollten Sie beachten, wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen:

• Wenn der Hauptmieter auszieht, gibt es keine Garantie, dass der Untermieter in der Wohnung bleiben kann. Der Vermieter ist nach Auszug des Hauptmieters nicht verpflichtet, den Mietvertrag auf den Untermieter zu übertragen oder den Untermietvertrag weiterzuführen.
• Der Untermieter hat dem Hauptmieter gegenüber unter Umständen keinen vollen Kündigungsschutz. Grundsätzlich gelten die Kündigungsvorschriften und -fristen auch zwischen Hauptmieter und Untermieter. Nutzt der Hauptmieter einen Teil der Wohnung selbst, ist der Kündigungsschutz gelockert und er kann dem Untermieter zum Beispiel aufgrund von "Eigenbedarf" leichter kündigen.

Wohngemeinschaften können ein Spezialfall von Untermiete sein, wenn die Mitglieder der Wohngemeinschaft den Vertrag direkt mit dem Mieter geschlossen haben. Nahe Familienangehörige (Eltern, Kinder, Eheleute und Lebenspartner) sowie Partner in einem eheähnlichen Verhältnis zählen rechtlich nicht als Untermieter.

Miete

Achten Sie bei den Mietpreisen immer auf den Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete. Die Grundmiete ist die reine Miete, die der Vermieter von Ihnen für die Überlassung der Wohnung verlangt. Sie wird auch als Kalt- oder Nettomiete bezeichnet. Zur Grundmiete kommen die Nebenkosten (Betriebskosten) hinzu, welche Sie als Vorauszahlung oder Pauschale entrichten. Daraus ergibt sich erst der Betrag, den Sie tatsächlich monatlich für die Wohnung bezahlen müssen – die so genannte Warmmiete.

Wenn Sie im Mietvertrag eine Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart haben, muss Ihnen der Vermieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Hierdurch werden Sie informiert, ob Sie etwas nachzahlen müssen oder ob Ihnen eine Rückerstattung zusteht.

Hinweis: Die Miete muss immer bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte, nach denen sie bemessen ist, gezahlt werden.

Wie ergibt sich der Mietpreis?

Die Höhe der Miete wird zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt. Dem Vermieter sind allerdings nach oben Grenzen gesetzt. Wieviel der Vermieter rechtmäßigerweise verlangen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Geld Sie für eine Wohnung aufbringen müssen, die Ihren Ansprüchen genügt, können Sie im örtlichen Mietspiegel nachsehen. Diesen können Sie natürlich auch verwenden, um zu sehen, ob die Miete für eine bestimmte Wohnung angemessen ist.

Mietspiegel werden gemeinsam von den Gemeinden und Interessenvertretungen (zum Beispiel Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereinigungen) erstellt. Sie sollen einen Überblick darüber geben, welche Miethöhe für welche Wohnungen in welcher Gegend angemessen ist. Sie informieren damit über die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete".

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der letzten sechs Jahre vereinbart worden ist. Sie kann sich aus einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder aus einem Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen ergeben.

Ausschlaggebend für die Höhe der Miete können daher sein:

• Wohngegend: Stadtgrenze oder im Zentrum?
• Baujahr des Hauses: Altbau oder Neubau?
• Wohnungsausstattung: Parkett, Balkon, Kamin?

Hinweis: Erkundigen Sie sich bei Ihrem Wohnungsamt, ob ein aktueller Mietspiegel verfügbar ist. Die meisten größeren Städte haben einen Mietspiegel und stellen diesen auf ihrer Internetseite zur Verfügung. Stellenweise wird er auch als Druckerzeugnis ausgegeben oder in der lokalen Presse veröffentlicht.

Mieterhöhungen bis zur örtlichen Vergleichsmiete

Der Vermieter darf die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn sie davor 15 Monate unverändert geblieben ist. Nach einer solchen Erhöhung darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Dies stellt die Kappungsgrenze dar. Der Prozentsatz beträgt 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung eine Mietpreisbremse im Wege einer Verordnung für diese Gebiete bestimmt hat. Im Freistaat Sachsen ist dies für Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Stadt Leipzig der Fall.

Betriebskosten, Nebenkosten

Neben den Betriebskosten fallen in der Regel noch weitere Kosten für die Annehmlichkeiten des Wohnens an, zum Beispiel für Strom, Telefon, Internet, Fernsehen und Rundfunk.

Tipp: Laut dem Deutschen Mieterbund ist fast jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Daher lohnt es sich, die Abrechnung genau zu studieren und die in Rechnung gestellten Kosten mit dem Mietvertrag abzugleichen.

Freigabevermerk

Sächsisches Staatsministerium des Innern. 04.09.2023