Abstandsflächen und Abstände

Zwischen Gebäuden müssen bestimmte Abstände eingehalten werden – es darf nicht zu eng gebaut werden. Dies gilt auch für andere bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, von denen aber Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (zum Beispiel Mauern ab einer bestimmten Höhe).

Grund dafür ist in erster Linie der Brandschutz. Es soll vermieden werden, dass Feuer auf benachbarte Bauten übergreifen können. Zum anderen soll so sichergestellt werden, dass genügend Tageslicht in die Aufenthaltsräume gelangen kann.

In der Praxis werden diese Anforderungen mit festgelegten Abstandsflächen und Abständen realisiert.

Was ist eine Abstandsfläche?

Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen sogenannte Abstandsflächen freigehalten werden. Dies bedeutet, dass vor jeder Außenwand eines Gebäudes eine bestimmte Fläche nicht bebaut werden darf.

Abstandsflächen erinnern auf einem Bauplan an umgeklappte Außenwände. Sie werden folgendermaßen gebildet:

Vor jeder Außenwand wird über deren gesamte Breite auf der Geländeoberfläche die Außenwand als Fläche projiziert. Wie weit diese Fläche vom Gebäude weg reicht, ergibt sich aus der Höhe des Gebäudes. Die Trauf- und Giebelseiten des Hauses werden unterschiedlich betrachtet. Es empfiehlt sich, zur genaueren Berechnung den Rat einer fachkundigen Person einzuholen, da für die Abstandsflächen die Höhe der Außenwände sowie die Form, die Höhe und die Neigung des Daches von Bedeutung sind.

Außer Betracht bleiben an den Außenwänden vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände. Vorbauten werden nur dann bei den Abstandsflächen nicht beachtet, wenn sie

• insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen,
• nicht mehr als 1,50 Meter vor die Außenwand vortreten,
• mindestens 2,00 Meter von der gegenüberliegenden Nachbarsgrenze entfernt bleiben.

Bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze bleiben die Seitenwände von Vorbauten und Dachaufbauten außer Betracht, auch wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden.

Abstandsflächenrechtlich begünstigt werden auch Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Solaranlagen an bestehenden Gebäuden, wenn sie

• eine Stärke von nicht mehr als 0,25 m aufweisen
• mindestens 2,50 m von der Nachbargrenze entfernt bleiben

Die Tiefe einer Abstandsfläche, also das Maß, wie weit sie vom Haus weg reicht, wird mit H bezeichnet. Dieses H bildet die Grundlage für die nachfolgend aufgeführten Abstandsflächenregelungen.

Regelungen

Die Tiefe der Abstandsfläche, die vor jeder Außenwand freigehalten werden muss, beträgt 0,4 H, jedoch mindestens drei Meter. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügen als Tiefe der Abstandsfläche drei Meter. Sofern städtebauliche Satzungen oder örtliche Bauvorschriften abweichende Abstandsflächen vorschreiben, sind diese maßgeblich.  

Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen und es dürfen auch keine Abstandsflächen von anderen Gebäuden hineinragen. Ausnahmsweise dürfen sie auch auf angrenzende Grundstücke reichen, wenn rechtlich gesichert ist, dass sie vom Nachbarn nicht überbaut werden. Dies geschieht zum Beispiel durch die Eintragung einer entsprechenden Baulast ins Baulastenverzeichnis.

Bei öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen dürfen die Abstandsflächen bis zu deren Mitte reichen.

Grundsätzlich dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Dieses Überdeckungsverbot gilt jedoch nicht für:

• Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zu einander stehen
• Außenwände zu einem nicht einsehbaren Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2
• Gebäude und bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind (siehe Ausnahmen)
• Gebäudeklassen und Sonderbauten
  Amt24-Informationen

Ausnahmen

Folgende Bauwerke (bauliche Anlagen) haben keine eigenen Abstandsflächen und sind auch in den Abstandsflächen von anderen Gebäuden erlaubt:

• Garagen einschließlich Abstellraum und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Metern und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 Metern; die Gesamtlänge der baulichen Anlagen, welche die Abstandsflächentiefe nicht einhalten, darf auf einem Grundstück insgesamt 15 Meter nicht überschreiten
• gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 Metern und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 Metern; die Gesamtlänge der baulichen Anlagen, welche die Abstandsflächentiefe nicht einhalten, darf auf einem Grundstück insgesamt 15 Meter nicht überschreiten
• Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 Metern

Eine Abstandsfläche vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen ist nicht erforderlich, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Dies kann zum Beispiel in Bebauungsplänen festgelegt sein, wenn die Anordnung der Häuser auf den Grundstücken vorgeschrieben ist. In Gebieten ohne Bebauungsplan kann die Eigenart der Umgebung eine Grenzbebauung erforderlich machen.

Freigabevermerk

Sächsisches Staatsministerium für Regionalentwicklung. 15.08.2024