Erwerb eines Grundstücks

Baugrundstück oder Bestandsimmobilie?
Immobilienangebote
Informieren Sie sich vor dem Kauf!
Kaufvertrag und Eigentumserwerb
Ein Grundstück erben

Baugrundstück oder Bestandsimmobilie?

Statt ein geeignetes Baugrundstück für ein Neubauvorhaben zu suchen, können Sie auch ein bereits bebautes Grundstück erwerben. In diesem Fall müssen Sie sich nicht um Baugenehmigungen, Erschließungen und um die Baudurchführung kümmern.

Für bebaute Grundstücke liegen die Preise in der Regel höher als für unbebaute, da der Wert des Gebäudes zum Kaufpreis hinzugerechnet wird. Dadurch ist beispielsweise auch die Grunderwerbsteuer höher, da zu deren Ermittlung der Kaufpreis zugrunde gelegt wird.

Folgende Informationen sollten Sie vor dem Erwerb eines bebauten Grundstücks einholen:

• Welchen Wert hat die vorhandene Bausubstanz für Ihr Vorhaben?
• Welche Zusatzkosten sind ungefähr für eventuell erforderliche Planungen und Genehmigungen, weitere Erschließungsmaßnahmen sowie andere Baukosten zu erwarten?

Mit dem Eigentumserwerb gehen alle Rechte und Pflichten bezüglich eines Bauwerks auf den neuen Eigentümer* über. Informieren Sie sich deshalb beim Kauf eines bebauten Grundstücks rechtzeitig darüber, ob der Verkäufer die baurechtlichen Vorschriften beachtet hat. Im Zweifelsfall sollten Sie bei der örtlichen unteren Bauaufsichtsbehörde sicherstellen, dass die Bauwerke, an deren Erhalt Sie interessiert sind, rechtmäßig errichtet wurden.

Beachten Sie, dass Sie auch ein bebautes Grundstück nur gemäß den Vorgaben des Bebauungsplans oder, falls ein solcher nicht vorhanden ist, gemäß den allgemeinen baurechtlichen Vorgaben neu bebauen und nutzen dürfen. Für einen Abbruch und den Neubau sind die gleichen Verfahren und Genehmigungen nötig wie beim Bau auf einem unbebauten Grundstück. Auch wenn Sie keinen Neubau errichten, das vorhandene Gebäude jedoch baulich oder bezüglich seiner Nutzung verändern wollen, ist unter Umständen ein Genehmigungsverfahren oder ein Verfahren zur Genehmigungsfreistellung erforderlich.

Immobilienangebote

Angebote von Grundstücken und Bestandsimmobilien finden Sie in den zahlreichen Immobilienbörsen im Internet. Die führenden Tageszeitungen in Sachsen veröffentlichen ebenfalls Immobilienangebote – in ihren Druckausgaben und online:

• Sächsische Zeitung
• Leipziger Volkszeitung
• Freie Presse

Wenn Sie nicht viel Zeit für eine Suche aufwenden können oder möchten, können Sie sich auch an einen Immobilienmakler wenden, der für Sie passende Angebote sucht.

Makler verlangen für die Vermittlung von Immobilien eine Provision. Diese ist allerdings eine Art Erfolgshonorar, das heißt, Sie müssen nur dann eine Provision zahlen, wenn es auch tatsächlich zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt. Es empfiehlt sich, dies zu Beginn der Geschäftsverbindung mit dem Makler klarzustellen.

Immobilien aus öffentlicher Hand

Auch der Freistaat Sachsen verkauft Immobilien aus seinem Eigentum, die nicht mehr für Landeszwecke benötigt werden. Der Staatsbetrieb Zentrales Flächenmanagement Sachsen (ZFM) kann Ihnen Immobilienangebote unterbreiten. Das Verkaufsportofolio des ZFM reicht von Gewerbe- und Wohnbauland über Wohn- und Geschäftshäuser, Villen, ehemalige Kasernenareale und Industrieflächen bis hin zu Landwirtschafts- und Freizeitflächen. Die Mitarbeiter des ZFM beraten Sie kompetent und umfassend. Die Beratung ist für Sie selbstverständlich unverbindlich. Der Verkauf erfolgt courtagefrei. 

• Suche nach Immobilien
  Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement

Die Gemeinden und Landkreise verkaufen ebenfalls Immobilien. Informieren Sie sich dazu in deren Amtsblättern, in öffentlichen Aushängen und in den kommunalen Internetauftritten.

Zwangsversteigerung

Neben dem klassischen Erwerb vom Eigentümer, ist auch der Erwerb durch eine Zwangsversteigerung denkbar. Zwar ist dadurch die Auswahl des Grundstücks beschränkt, aber es können durchaus niedrigere Preise als auf dem freien Immobilienmarkt erzielt werden.

Im Freistaat Sachsen werden Versteigerungen von den Amtsgerichten in Bautzen, Chemnitz, Dresden, Görlitz, Leipzig und Zwickau durchgeführt. Die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und damit das Eigentum am Grundstück. Sie können sich darüber auch im Internet im Zwangsversteigerungen-Portal der Landesjustizverwaltungen informieren.

Informieren Sie sich vor dem Kauf!

Bevor Sie ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie sich so gut wie möglich darüber informieren. Verlassen Sie sich dabei nicht nur auf die Angaben im Verkaufsinserat. Sie sollten sich das Grundstück auch vor Ort ansehen.

Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie zuerst das Grundbuch einsehen beziehungsweise eine Abschrift aus dem Grundbuch verlangen. Die Grundbucheinsicht vor dem Kaufvertrag ist wichtig, da im Grundbuch alle Belastungen des Grundstücks (zum Beispiel Hypotheken und Wegerechte) eingetragen sind. Damit können Sie vermeiden, dass Sie ein eigentlich wertloses oder hoch belastetes Objekt kaufen.

Wenn Sie eine belastete Immobilie kaufen möchten, können Sie auch mit dem Verkäufer vereinbaren, dass Sie als Käufer die Belastungen tilgen und an den Verkäufer nur den Differenzbetrag zum vereinbarten Kaufpreis zahlen.

Weiterhin sollten Sie sich informieren, ob bestimmte Genehmigungen und Auskünfte nötig sind. Im Verfahren zur Erteilung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) wird geprüft, ob Alteigentümer Rückübertragungsrechte geltend gemacht haben. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken kann eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich sein.

Rechtsgrundlage:

• Grundstücksverkehrsordnung
  Bundesministerium der Justiz

Des Weiteren kann eine Bescheinigung darüber notwendig sein, dass der Gemeinde kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zusteht und sie auch keines geltend machen wird. Es sollte auch geprüft werden, ob nicht noch andere (zum Beispiel der Miterbe einer Erbengemeinschaft) solche Rechte besitzen.

Besonders bei auf den ersten Blick günstigen Immobilienangeboten sollten Sie vorsichtig sein. Informieren Sie sich genau, ob das Grundstück oder Anwesen auch in Zukunft seinen Wert behalten wird. Klären Sie, was im Preis inbegriffen ist und welche Kosten eventuell zusätzlich auf Sie zukommen.

Hinweis: Bestandsimmobilien stehen häufig unter Denkmalschutz. Beachten Sie, dass Sie bei denkmalgeschützten Bauten die Auflagen der Denkmalpflege einhalten müssen.

• Denkmalschutz
  Amt24-Information

Baulasten

Durch eine Baulast ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, sich an die in der Baulast geregelten Bestimmungen zu halten. Eine Baulast ist eine individuelle öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, welche sich nur auf ein bestimmtes Grundstück bezieht.

Durch die Übernahme von Baulasten wird die Realisierung von Bauvorhaben oder Grundstücksteilungen erst ermöglicht, wenn diese aufgrund rechtlicher Vorgaben sonst nicht zulässig wären. Ein Beispiel: Die Abstandsflächen Ihres geplanten Hauses würden über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück reichen. Das ist gesetzlich nicht erlaubt und Ihr Bauvorhaben wäre damit unzulässig. Indem Ihr Nachbar dem jedoch zustimmt und sich in einer Baulast zur Freihaltung dieser hineinragenden Fläche auf seinem Grundstück verpflichtet, werden neue individuelle rechtliche Bedingungen geschaffen und das Vorhaben wird dadurch zulässig.

Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Wenn Sie wissen möchten, ob auf Ihrem Grundstück Baulasten bestehen oder ob auf Nachbargrundstücken Baulasten existieren, die sich sowohl in positiver als auch negativer Weise auf Ihr Grundstück auswirken können, wenden Sie sich an die Bauaufsichtsbehörde, in deren Zuständigkeitsgebiet das Grundstück liegt. Bei dieser können Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten.

Kaufvertrag und Eigentumserwerb

Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Der Abschluss eines Kaufvertrags macht Sie noch nicht zum Eigentümer des Grundstücks. Erst mit der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch - bis zu der mitunter etwas Zeit vergeht - geht das Grundstück in Ihr Eigentum über. Theoretisch kann der Verkäufer das Grundstück bis zur Eintragung auch noch an jemand anderen verkaufen. Um zu verhindern, dass durch ein unredliches Verhalten des Verkäufers Ihr Eigentumserwerb verhindert wird, sollten Sie auf der Eintragung einer Vormerkung bestehen.

Für die Grundbucheintragung benötigen Sie eine Bescheinigung des Finanzamtes in Steuersachen. Dafür muss der Notar zunächst den Grundstückskauf beim Finanzamt anzeigen (Veräußerungsanzeige). Nach dem Grunderwerbsteuergesetz sind Gerichte, Behörden und Notare verpflichtet, den Erwerb von Grundstücken (Kauf, Tausch, Zwangsversteigerung) dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

Daraufhin erhalten Sie einen Bescheid über die Höhe der Grunderwerbsteuer. Als Bescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie die Bescheinigung in Steuersachen. Am Ende der Kaufabwicklung steht die Eintragung ins Grundbuch.

Ein Grundstück erben

Wenn Sie ein Grundstück erben, bedarf es keiner Einigung und Eintragung. Vielmehr werden Erben außerhalb des Grundbuchs Eigentümer. Allerdings ist das Grundbuchamt gehalten, auf eine Berichtigung des Grundbuchs hinzuwirken.

Wenn Sie ein Grundstück erben, sollten Sie sorgfältig auf mögliche schädliche Bodenveränderungen und Altlasten achten. Selbst wenn Sie es weiterverkaufen, können Sie als Erbe auch für Schadstoffeinträge, welche der Erblasser verursacht hat, in Haftung genommen werden.

Wenn Sie ein Grundstück erben oder von jemandem geschenkt bekommen, fallen grundsätzlich Erbschafts- oder Schenkungsteuer an.

*) Um verständlich zu bleiben, beschränken wir uns auf die verallgemeinernden Personenbezeichnungen, sie beziehen sich immer auf jedes Geschlecht – die Redaktion

Freigabevermerk

Sächsisches Staatsministerium der Justiz und für Demokratie, Europa und Gleichstellung. 04.09.2023